和讯财经网

生死战役刚刚打响!明年才是集中暴雷的时候

和讯财经网 https://www.hexun6.cn 2021-12-17 15:05 出处:网络 编辑:@和讯财经网
  上周,我的一篇文章中曾说楼市回暖了,但开发商还没有。   现在我想说,不仅没有,还可能集中一起暴雷。

  上周,我的一篇文章中曾说楼市回暖了,但开发商还没有。

  现在我想说,不仅没有,还可能集中一起暴雷。

  近一周时间,上海住建局牵头召开了两次小范围房企闭门会议,市金融工作局、人行上海总部、银保监局、市网信办、市宣传部等部门均有列席。

  探讨的核心是:

  从维护上海房地产业良性发展、帮助困难企业渡过难关的角度,要求企业在规定期限内按照标准格式上报企业真实情况,表内表外、境内境外融资负债等,制定风险防范预案,切实履行责任,不要放任违约。

  早在11月份,浙江省房协也牵头,召集部分浙江省重点房企召开过相关会议。

  频繁召开会议的背后,是近期密集的房企暴雷,如果再不解决,一旦雷集中爆发,到时候怕是兜都兜不住。

  2022年,是一场房企兑付的生死考验。

  针对恒大的暴雷,之前官方强调的是恒大只是个案,整个行业整体依然稳健发展。

  是,恒大1.97万亿的债务当然是个案,也没有几个有那么大了,可暴雷真的不是恒大的个案。

  今年,我们听到暴雷消息的,都不是本土的小开发商,而是大品牌开发商。

  华夏幸福(600340)、恒大、佳兆业、富力、实地、宝能、阳光城(000671)、绿地、奥园、融创、世茂···

  现在还能说只是个案,怕是说不过去了,频繁曝出的债务违约,引发的一系列信任危机,房企越来越举步维艰了。

  12月15日,富力地产发布公告,称可能无法兑付1月13日到期的票据。

  12月13日,奥园子公司广京企业有限公司的一笔美元票据触发违约。

  12月6日,阳光100无法偿还12月5日到期票据。

  还有一些列的房企,都走到了违约边缘。

  当前的房企,金融暴雷已经不是个别现象,而是行业的快速蔓延。

  最惨烈的,还在明年。

  2022年是房企“偿债”的高峰期,还是历史最高的那种。

  尤其是房企的海外债,明年的重头戏。

  来自中指院的统计数据显示,2017年房企海外债融资总额折合人民币约2193亿元,2018年为3435亿元、增速高达60%;2019年房企海外债融资4313亿元,保持了25%以上的增长速度,并于2020年达到峰值4540亿元。

  国内房企所发行美元债的年限多为1-5年,而明年就是“美元债到期大年”。

  数据显示,2022年度房企到期海外债的债务规模折合人民币约3560.2亿元。按季度来看,第一、二季度合计到期余额较高,分别为983.3亿元和983.9亿元,

  如果现在还处理不了眼下的债务,明年的暴雷才刚刚开始。

  所以明年,才是房企惨烈的生死战役。

  第一场战:美元债到期出现兑付困难

  最先面临的难关,就是到期的美元债该怎么兑付。

  一旦兑付不了,直接芭比Q了,资本端来个股债双杀,信用评级一路往下降,还想再发债进行融资,难上加难。

  所以关键就是赶紧把债务还回去,要么赶紧想替补方案。

  比如富力,提出要将2022年1月份到底的美元债展期半年,在过去的1年多时间里,富力也在积极回款,卖掉了拥有的广州国际机场综合物流园30%的权益及富力物业管理公司股权。

  花样年也表示要原于2022年到期未赎回本金额为7.3亿元人民币、年利率7.8%的人民币债券的相关债券持有人决议将到期日由2022年延长至2024年。

  龙光、雅居乐、中梁控股都在积极回购债权,暂时还不上的也该变卖资产的变卖资产,该申请展期的申请展期。

  如此积极应对,因为明年真正的巨雷就是美元债。

  美元债是开发商最后的救命稻草,一旦还不上,等于房企融资渠道锁死。

  现在不管你踩了几条红线,只要美元债违约,基本代表这家房企连国内的债务都搞不定。

  美元债还不上,等于公开宣布违约,公开自己暴雷。

  之前我就说了,房企融资、卖房本就是一个卖“信任”的流程。

  一旦市场信心受损,天皇老子都难救。

  还不上,接下来就是评级下调,一旦评级下调,更难搞钱,想借新债还旧债就几乎不可能。

  所以抓紧把美元债还上,这是当前最为紧急的。

  第二战:卖房抓回款,还要勒紧裤腰

  今年房企最难的除了融资难问题,还有销售难。

  融资端拿不到钱,债务还不上,有些房企只能走抓紧去货回款。

  可市场情绪本就是盘根错节,房企出现债务风险之后,房子更难卖。

  现在谁还敢去买已经暴雷房企的房子?

  既借不到钱,又卖不上房,基本就是停工等救赎了。

  所以现在几乎不分城市,不分房企,都在搞打折促销,为的就是回流,最后这1个月要是还不抓紧回流,土拍和你没关系,赚钱和你没关系,可能连活着都和你没关系了。

  按我说,现在降价也是好事,不是趁你病,拿你命,但购房者确实能薅点羊毛。

  一头抓紧卖资产,一头抓紧卖房子,两头抓,房企才有机会度过难关。

  第三战:和市场的艰难博弈

  我们现在面临2个矛盾,第一个是经济发展和依赖房地产的矛盾,第二个是地方财政和高房价引起民声沸腾的矛盾。

  今年3季度我们的经济增速已经说明问题,房地产业和建筑业负增长,直接影响经济数据,当前经济根本戒不掉房地产。

  其次,地方财政根也戒不了房地产,今年房企拿地躺平,地方政府饿得发软。

  地方既要解决经济增速,也要解决就业,还要给房企兜底,更别提基建投入,任何一个环节都费钱,而大部分的城市还得靠卖地拿钱。

  今年这大环境,第二、三次土拍熄火,直接影响地方收入,地方比房企还着急。

  地方ZF要用钱的地方也多了去,都等着卖地干活。

  前几天还听到说公务员竟然都要降薪了,一名浙江公务员在往上诉苦,说自己年薪被降25%,据说一些经济发达的省份也准备对公务员系统减薪了。

  地方日子也真的很难过,所以明知道大家都在吐槽高房价,也不得不给楼市松绑。

  从9月底房地产的两个维护,到11月份各种暖风频吹,三道红线纠偏,就是市场博弈之后的短暂妥协。

  这个月1.2万亿的降准资金杀到,也是为了刺激房企,给市场信心。

  干倒房地产,真的太伤了。

  房企能在这次市场博弈中短期喘口气,才能更好应对明年到期的美元债啊。

  否则大雷全爆了,擦屁股的还得是ZF。

  购房者怎么办?

  今年是房地产的严冬,那明年还有一场大雪,熬过去了,才是春天。

  给购房者掏心的建议是:

  抄底的前提,是安全。

  今年底和明年上半年,降价是主旋律,但薅羊毛的前提要保证资金流的充足。

  楼市上升期,多数人是所有前砸入楼市,因为这个月买下个月就涨,2-3年省吃俭用熬过去也就好了。

  在楼市调整期,保证2-3年的按揭款尤其重要,这样不至于倒在上涨前的黑夜。

  其次,买入安全系数更高的城市。

  今年七普数据公布,一个可怕的数据:我们国家总和生育率只有1.3,我们正在加速进入低生育率、高老龄化的时代。

  这时候一定要坚信逻辑,没有人口流入的城市,任他房价再便宜,都不要再碰。

  最后,买入尽可能安全的房企。

  除了已经暴雷的房企需要避开,在明年一个美元债还债高峰期,更要关注潜在的暴雷房企。

  尤其是评级下调、境外债票利率超过10%的房企。以下是截止到12月7日还没出现违约的规模房企境外债情况。

  先说明,不是说以上房企一定会暴雷,只是建议可以重点关注变化。

  今年房企都在喊苦,地方也都在喊穷。

  而普通人也多在裁员危机中瑟瑟发抖,谁都说难,谁都说不好过。

  别的咱不说了,总归希望明年比今年更好。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

0
南阳新优媒 新优媒 中国商会新闻网 优媒问答社区 光彩商圈 海内青年网 广东财富日报 华南商业网 华中资讯网 风讯财经 搜狐中文网 新讯财商网 凤凰资讯在线 中原商讯网 和讯财经网 网易财经周报 华夏资讯网 商海中国网 人民商海网 新华国际网 央视新媒网 九州经济网 神州新闻网 光明中土网 环球资讯网 办公资讯网 南方财贸在线 信讯网 大邦网 中汉网 百创网 广创网 汉光网 海天网 三九头条网 区块链技术 区块链服务 区块链开发 区块链解决方案 区块链咨询 区块链应用场景 区块链底层平台 区块链公司 智能合约开发 NFT开发 区块链平台搭建 区块链溯源 区块链+供应链 大蜡烛资本 大蜡烛 大蜡烛基金 Big Candle Capital Big Candle Fund BCC