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这里的行情,太热!

和讯财经网 https://www.hexun6.cn 2021-03-17 10:40 出处:网络 作者:[db:作者]编辑:@河南在线
最近问我南沙的人非常多!我能感觉到南沙的热度。再给大家做一下解读。 南沙的逻辑,你一定要从上往下看。

最近问我南沙的人非常多!我能感觉到南沙的热度。再给大家做一下解读。

南沙的逻辑,你一定要从上往下看。

广东这个地方,是中国经济最强省,而跟江浙不同的是,江浙发展均衡,广东的经济发展是不平衡的,经济最强的就是现在圈出来的大湾区9市中的7市(广州、深圳、佛山、珠海、东莞、惠州、中山),分布在珠江的东西两岸。

这个意思是说,大湾区9市应该是中国城市群里头, 单位面积所产生经济效益最高的地方,人口也是最密集的地方,也是目前真正做到城市群融合最好的地方,超过了长三角。

南沙在珠江西岸,大湾区三大国家自贸区之一(其他两个是同在西侧的珠海横琴,以及东侧的深圳前海)。

可以说,南沙的诞生就是含着金钥匙出来的。

我一直在说南沙是大湾区的C位,很多人还以为因为他的地理位置在C位。

这个C位,不仅仅是因为他的地理,更是因为他的顶层设计。

怎么理解? ‘

我先给大家讲新城的发展路径。从顶层思维上看,平时我不太会过多去讲,你一定要看。

广州的城市规划跟深圳走的是完全不同的路。

首先举个我感触特别深的例子,大家去广州跟去深圳,应该有个明显的感受,就是广州特别多的立交桥,开车的路况非常复杂,红绿灯变幻莫测。深圳路况简单,深圳开车开久的,没有半年适应不了广州的路况, 复杂。

大家知道为啥吗?

因为广州过去一直在沿着城市的核心老城区往外拓展,不断做旧改,不断把城市功能集中放在核心的几个区,导致广州的旧城非常厚重。

广州缺地吗?不缺,不缺地建那么多立交桥干嘛?那还不是因为城市规划的理念吗?

这种基于老城的城市规划的方法,在初期非常有效,但是长期看是相对更低效,且成本更高, 很简单,你拆起来更久更贵啊!

很多广州人留恋老城,而情怀跟喜好是买房增值的大忌,价值是投资的唯一标尺。

深圳的城市规划则完全相反,深圳即使在缺地的条件下,也是不断在引入产业, 转移产业, 不断的造新城,从最开始的罗湖,转移到福田,南山,再到前几年的龙华宝安,到现在的光明,一座座新城不断造出来, 房价也跟随这种迁移在发生改变。

广州和深圳就是最典型的新城模式和老城模式的两个样板。

可以说在南沙之前, 广州从没如此大面积花心思的去打造一座新城。

直到南沙的出现,广州也跟深圳一样,开启大规模的新城模式,不再沿用老城做旧改。(关于城市规划,我回头再单独展开来讲,想讲的很多, 包括合肥也是非常典型的一种路径)

就在广州推出南沙之后,国家开始规划粤港澳大湾区的大蓝图,广州借这把东风,更加要加强南沙这张名片的建设。

大家回顾下,在四大一线城市里面,广州这两年跑的算比较慢的吧,压力可想而知。但是广州的产业基础是很浑厚的,商贸中心的地位在南方无可替代。

未来的广州必然会厚积薄发,不断找到产业突破,那么其中一个重要的路径就是在南沙不断加码,将最好的资源,最好的政策放在南沙, 承载增量GDP和产业。这里说的是增量。

这也是为啥,广州把南沙定位成城市副中心, 这个副中心绝不是喊喊口号。

从过去的表现来看,南沙已经连续三年广州GDP增长最快的一个区。数据已经证伪了“喊口号”的说法。

而且, 大家要看的更深一点的是,除了广州市, 在整个粤港澳大湾区的规划里面,南沙得到的资源配置也都是妥妥的C位。大家自己理解下广州跟广东的关系。

而深圳呢?这些年发展太快了,以前是广州,现在希望你去帮帮广东的小弟弟,比如汕尾。因此,深汕合作区诞生了,但它是被动的,呃,这里,我就点到即止吧。

所以我说,很多人不理解政策,你一定要有更深层的底层逻辑去判断一个区域的价值。

南沙的C位,用一句话总结,南沙是广州的南沙,更是大湾区的南沙。

未来,广州给与南沙的,广东给与南沙的,大湾区给与南沙的,都是顶级配置, 他的命运跟整个大湾区已经连起来了,看懂了吗?

我说这么多基本面,其实就是给大家讲一个买房的逻辑。因为你必须先看懂,这比你买哪里,怎么买更重要。

说完这个点,我再说下当下市场的几个观点。

我去广州的时候, 新广州人跟老广州人态度完全不同,不认可南沙的多数是纯正的广州本地人, 他们眼中只有荔湾越秀天河这些老城。

这种看法从本质上说,是按喜好去判断一个板块,而没有从南沙本身的价值来做判断。可见老广的保守。

即使是本地人,号称了解广州,却不一定懂得买房。

投资要基于价值,价值,价值!

相反,聪明的深圳人,一开始就嗅到了味道,成为南沙最强大的购买力。这批深圳人傻吗?深圳人在投资敏锐度方面,国内都是一流的。

当下的南沙已经没有人怀疑他的政策优势,也没有人怀疑他的产业优势。

市面上看空南沙的2个主要观点:

1、距离南沙市中心太远了;

2、二手房有价无市。

先说第一点,先不说投住要分离的逻辑,18号线是快线,即使投住一致,30分钟也能从南沙到天河。

你购买一个版块,一定要分析购买力来源。

来,给你讲明白购买力有几股力量:

1. 深圳人, 在当下深圳市场限购的情况下,大批购买力要释放。

2. 整个大湾区的人,很多广东下面的地市能够去省会买到一套房,这是一个梦想。

3. 以新广州人为主要构成力量的广州投资者。

4. 敏锐的全国投资者。

5. 当然是最重要的, 跟随南沙产业起飞的,在南沙工作和生活的人。

这些购买力加起来足够强大的。

再看第二点,说二手房交易不活跃的。你要知道,南沙是新区,房子普遍都很新,很多这两年卖出去的都还在期房建设中,还没进入二手房交易市场。

我自己看二手房交易好不好,就去看下成熟片区的中介门店,中介门店比较多,就意味着这里的楼市成交比较活跃, 你去金洲看看,满大街的中介门店。

金洲板块成熟一些,二手交易就会活跃,等南沙五年之后全面成熟,你还会说二手房交易量不大吗?

我为什么看好南沙的潜力?

第一,有政策基本面。我整个第一段已经做了足够透彻的分析。我本身对政策非常敏感,只要这个基本面在,就看规划能否一一兑现,目前看动作,已经在兑现期了。

第二, 有产业。

没错,规划能不能落地,实时关注一些招商引资和项目落地的情况。目前看,南沙的产业规划已经进入加速通道了。

我毫不怀疑,今年将是一个投资大年,总投资超过6000亿。很惊人!

南沙的产业现在已经没有人质疑了。

自从2015年,每年GDP都是10%以上,妥妥的“南沙速度”。

就我所在地产行业来说,我自己可以感觉到这种变化,以前越秀的朋友跟我吃饭,都在珠江新城,现在连工作岗位都搬到南沙去了。星河原来在深圳,现在连总部都迁过去了。

不仅仅是金融地产行业,南沙重点要做的产业,都是十四五规划下的产业升级的中高端产业,包括港口、火箭、新能源汽车、金融等高精尖科创。

港口不用多提,黄埔港口业务大迁移,广州港(601228,股吧)整体集装箱吞吐量全国第四,世界前十。

新能源汽车背靠黄阁庆盛已经发展了数十年的黄阁汽车城,加上恒大汽车的吸金力,已经蔚来、小马智行的先行投入,也准备成为南沙的产业支柱。

一个个产业利好消息,都在进入南沙。

第三,交通。

政府预计投入4741亿元,建设13个城际铁路和5个枢纽工程,总里程是775公里, 南沙会建立一个半小时跟深圳,珠海,中山等核心城市的交通圈。

目前,特别要提的是直接经过南沙的虎门大桥2桥,深中通道,狮子洋过江隧道三个史诗级工程。

任意一个都会刷新工程史的创举。

另外,地铁的18号线、22号线将于今年开通,届时从南沙去天河仅需30分钟,大大缩短通勤时间 ,开通在即,就是一个窗口期。

第四,配套快速在跟进。

作为一个新城,背靠一个一线城市的多年积累, 教育和医疗的配套简直要让深圳都要羡慕。

这一点直接看两张图就行。

第五,价格并不高。

如果房价已经很贵了,说啥都没用。

之所以还建议,是因为还有不少空间。

南沙现在贵为一线城市的副中心,房价却只有3万左右徘徊,对面的前海在奔向20万, 差了足足6倍。

房价高不高,教你一个方法,城市内做个对比就行。

其实从去年下半年开始,南沙的房价就一直在上扬。

这个趋势一旦形成,短期内不会逆转。我认为买入的窗口从去年下半年到今年都会有机会。

南沙怎么买?

南沙是不是所有板块都有价值,并不是。

你一定要选对板块,我们直接给你做个总结:

最强概念:明珠湾。对标深圳前海,珠海横琴,强概念高配套金融CBD,起步价最高,翻倍可能性最大。单价35000-45000,首付预算150万起的朋友买这里。

最富贵:南沙湾。对标香港浅水湾,定位大湾区富人区,游艇高尔夫球会母港邮轮,依山傍水,南沙两个地王所在。单价35000-40000,首付要准备120万才够。2021年突破45000唾手可得。

最成熟:蕉门(金洲不值得)。南沙区政府所在,目前自住商业氛围成熟,接盘客户最多,二手活跃随时变现。单价30000-35000,首付预算100万。

最洼地:黄阁。2021目测南沙最火区域,刚需投资低价上车天堂,单价22000-28000,总价200万可以买到。

我们1月份组织了线下看房团,有一些比较好的项目都消化了。

很多人后来没买上,但是没想到,春节前突然南沙外地人贷款政策收紧了。因此2月份到3月初就中断了。一直等到现在。

我个人对这个消息的理解是南沙还想多去掉一些库存。库存不多的时候,必然会收紧。

收紧的时间点可能半年,可能一年或者更长,我不知道。但是今年会是一个比较好的入手时机。

目前的贷款政策是,部分项目和银行能做到五成,资质好的客户可以做到3成。但是不确定啥时候又要收紧。

对南沙买房感兴趣的,可以加入我们的交流社群。

这是一个投资群,所以,我们收取一个66块的入群费。

樱桃以及我们南沙的专家都会在群里等大家,给大家准备了一些南沙的干货内容分享, 并解答大家的问题。

了解之后,我们会择时到南沙现场考察, 根据人数,樱桃这周末可能会亲自去南沙做线下分享会!!

*提醒大家一下*

因为大家购买之后,有时候点太快,导致没跳出来小助理微信号,请务必在文章后台给我们留言,留下微信号,小助理会及时加回去的。

另外,如果添加频繁,我们会在留言区置顶一个微信给大家。

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